搜狐媒体 | 普益基金：从购房经验到购基套路

原标题：普益基金：从购房经验到购基套路

虽然市场上总是充斥着房价下跌的消息，但在一二线城市，“赚一对半”、“翻番”才是房东的真实写照。房地产投资的秘诀在哪？有没有放诸整个投资市场皆准的规则？本文试论一二。

房地产的收益率高吗？

肯定有投资者说高，房价翻番了，怎么能不高呢？但是如果我们算上投资期限，投资房产的收益可能真的不算太高。下图是北上广深自2011年1月到2017年9月的新房价格变动情况，数据取自国家统计局的70大中城市新建住宅价格指数（月度）。

可以看到，北京房价的年化增长率不足7.00%，即使是房价最坚挺的深圳，年化增长率也不过12.00%。考虑到在这期间，固定收益类集合信托的平均年化收益率在10.00%左右，房价的增长真的不算高。但是，为什么不高的增长率，却能给投资者“住房是最好投资”的印象呢？

原因一：时间的沉淀

上表中房价的年化增长是在6年多的时间沉淀下来的，在这6年中，房价每个月的涨幅最高不足7.2%，大多数每个月涨幅不超过0.5%，但由于时间沉淀与复利作用，6年下来增长就较为可观了。理财师们一直强调的复利价值、长期投资得到了再次印证，毋庸多言。

原因二：较小的回撤

为什么购房人愿意长时间持有房产？除了房产本身交易费用较高外，最大的原因是房产下跌的时候幅度不大：北上广深的最大回撤分别是-4.32%、-5.37%、-6.52%、-3.74%，而月度最大回撤分别为-1.10% -1.20%、-1.40%、-1.10%、-1.20%。相比其年化涨幅，回撤确实称不上大。涨的多，跌的少，是购房者愿意长时间持有房产的重要原因，也是房地产投资被认为风险小、具有投资价值的重要原因。

原因三：杠杆的力量

数据与市场印象的矛盾之处在于，为什么只有深圳的房价增长超过了100.00%，但大多数房东都感觉房价翻番了？原因是房价中存在财务杠杆——通常投资者购房，只需要缴纳30-40%的首付，剩余的钱从银行贷款取得，其财务杠杆为1/40%~1/30%，即2.5倍至3.3倍，即便是在涨幅最小的北京，这个杠杆也将投资者的收益由57.00%提高到了2.5*57%~3.3*57%，即142.50%-188.10%。如果房产地段较好，收益还将放大，即便是扣除银行利息，收益也会在100.00%以上，故感觉房价“翻番”的房东绝不是少数。

购房套路之基金活用

购房的“套路”，可不可以用于基金呢？笔者认为，至少以上三点经验是可以应用的。

时间的沉淀对应的是长期投资，基民可以根据基本面分析，选择自己长期看好的基金长期持有，而不是为了追求一时的收益频繁地申购赎回，把自己白花花的银子都用来缴纳申购赎回费，将持基时间缩短。

较小的回撤对应的是选择基金的套路——应该选择那些历史业绩相对稳定的基金，规避那些上窜下跳，去年业绩倒数TOP10，今年业绩TOP10的基金——如果去年基金涨50.00%，今年基金跌50.00%，或者去年基金跌50.00%，今年基金涨50.00%，那两年的综合回报仍然为负。更关键的是，只有业绩稳定了，你才“拿得住”基金，不会半路下车。

杠杆的力量，对应的是定投。房贷实际上是用以后的收入买房，定投实际上是用以后的收入购买基金，虽然形式不同，但操作思路却是相通的：房贷是在每个月固定的时间点还固定的月供，长期坚持下来，手里就有了一套房子的全部产权；而定投的钱对于大多数人而言，也是未来每月的工资收入的一部分，无法即刻产生收益，既然提供不了“近在眼前的满足感”，不妨把这笔钱交给定投，享受时间带来的复利。